「持ち家と賃貸のどちらが得か」は運不運に大きく左右される。しかし一般的にはどちらもお金の面で「最適化」されているため差は生じないと考えられる
どちらを選んでも長期的には同等のコストに収斂する
持ち家と賃貸の経済的な優劣は「金利・地価の変動」や「災害・個人の住み替え需要」といった運・不運の要素に左右される一方で、市場メカニズムの視点からは理論上、どちらを選んでも長期的には同等のコストに収斂（最適化）するという見解が成り立ちます。
以下に、市場の最適化メカニズムと、現実の運不運を左右する要因について整理します。
「経済的に最適化されている」とされる理由
不動産および賃貸市場が機能している環境では、持ち家と賃貸の期待コストには長期的・均衡論的に差が生じにくくなります。
コスト転嫁のメカニズム
賃貸物件の家賃には、大家（オーナー）が負担する「固定資産税」「修繕維持費」「ローン金利」「空室リスク」「適正な利回り（事業者利益）」が含まれています。持ち家の所有者が直接支払う諸費用がそのまま家賃に内包されているため、構造的な市場価値の乖離は生じにくくなります。
無裁定機会（ arbitrage ）の原理
もし「持ち家が圧倒的に得」であれば全員が家を買い、賃貸需要が減って家賃が下落（または物件価格が上昇）します。逆に「賃貸が圧倒的に得」であれば購入需要が減って物件価格が下落します。市場価格が需給によって調整される結果、理論上の期待値は相殺されます。
「運不運」に左右される現実的要因
市場理論上の均衡に対し、個人の選択においては以下の不可逆・不確定な要素が損得のバランスを大きく変動させます。
マクロ経済・金融環境の変動
購入タイミングにおける「超低金利と高金利」「インフレとデフレ」「地価の上昇と下落」の組み合わせにより、資産価値や返済総額が大きく変化します。
個人のライフスタイルの変化
転勤、家族構成の変化、介護、自身の健康状態などにより、住み替えが必要になった際の流動性リスク（持ち家は売却・賃貸化の手間や損失リスクを伴う）が存在します。
建物の維持・災害リスク
大規模修繕費の突発的な増大や、自然災害による建物資産価値の著しい下落などは、持ち家側に直接的なリスクとして帰属します。
経済面以外の決定要因
理論上の金銭的コストが拮抗する場合、判断の基準は金銭以外の選好（優先順位）へと移行します。
持ち家の選好理由
内装自由度（リフォームの可否）、設備グレードの選択肢、住宅ローン完済後の住居確保に対する安心感、高齢期の賃貸契約拒否リスクの回避など。
賃貸の選好理由
住み替えの容易さ（機動性）、住居トラブル時の自己負担リスクの低減、住宅ローンという長期負債を抱えない精神的負担の少なさなど。
ただし東京都心のように不動産価格が上がり続ける立地条件の場合は、持ち家（特にマンション）が有利
東京都心のように不動産価格が継続して上昇する立地条件においては、経済的な優劣のバランスが崩れ、持ち家（特に資産価値を維持・上昇しやすい分譲マンション）が有利になる確率が非常に高くなります。
これは一般的・静的な市場均衡論を超えて、都心特有の「資産性の高まり」が住居費を相殺、あるいは利益へ変えるためです。主な理由は以下の通りです。
都心マンションの購入が有利になる主な要因
「居住」と「資産形成」の一体化（含み益の発生）
物件価格が上昇するエリアでは、支払ったローンの元本返済分がそのまま「自己資産（純資産）」として蓄積されます。売却時に購入価格と同等以上で手放せれば、実質的な住居費（家賃相当額）がゼロ、あるいはプラス（利益）になる構造が生まれます。
レバレッジ（住宅ローン）の効果
低金利の住宅ローンを活用して購入する場合、自己資金に対して数倍〜十数倍のレバレッジをかけて物件（不動産資産）を保有できます。地価やマンション価格が上昇した際、その値上がり益（キャピタルゲイン）を全額享受できるのは所有者（持ち家）のみです。
賃貸市場におけるインフレ転嫁のタイムラグ
不動産価格の上昇に伴い、賃貸の家賃も中長期的には上昇します。しかし、既存の借家人保護（借地借家法）などにより、入居中の家賃はすぐには上がりません。一方で、新規に借り換える際の家賃水準は高騰していくため、長期間同じ地域に住み続ける場合、早期に価格・ローン返済額を確定（ロックイン）させた持ち家の方が優位に立ちます。
注意すべきリスクと前提条件
こうした立地であっても、すべてのケースで持ち家が勝利するわけではなく、以下の点には留意が必要です。
高値掴み（バブル）リスク
すでに価格が急騰した局面で購入する場合、将来的な調整局面（価格下落）や金利上昇リスクを負うことになります。
管理費・修繕積立金・固定資産税の増加
都心のタワーマンションなどを中心に、建築資材や人件費の高騰に伴って修繕積立金や管理費、固定資産税が大幅に値上がりするケースが増加しています。
立地選別のシビアさ
「都心」と一括りにしても、駅徒歩分数や再開発計画、管理状態によって価格が維持できる物件とそうでない物件の二極化が進みます。
まとめ
都心部のように「供給が限定的で需要が超過し続ける特殊な市場」においては、理論上の均衡（持ち家と賃貸の同等性）が崩れ、所有者に強いインセンティブが働く仕組みになっています。
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